Calcul de la rentabilité locative : brute, nette et nette-nette, avec exemple
On parle de rentabilité brute, nette ou nette-nette selon les charges et impôts que l'on retire des loyers. Voici les trois formules courantes, un exemple chiffré pas à pas et les pièges qui faussent le résultat.
Outil gratuit : Simulateur de rentabilité locative
La rentabilité brute : le calcul le plus rapide
La rentabilité brute rapporte les loyers annuels au prix total d'acquisition : (loyers annuels ÷ prix total d'acquisition) × 100. Elle ne tient compte d'aucune charge : c'est un premier filtre pour comparer deux biens, pas une mesure de ce que vous gagnez réellement.
Le prix total d'acquisition est en général le prix d'achat auquel on ajoute les frais d'agence et de notaire, ainsi que les éventuels travaux et le mobilier. Oublier ces frais gonfle artificiellement le résultat.
La rentabilité nette : après les charges
La rentabilité nette retire des loyers les charges supportées par le propriétaire : ((loyers annuels − charges annuelles) ÷ prix total d'acquisition) × 100.
Les charges à prendre en compte sont celles qui restent à votre charge :
- La taxe foncière
- La vacance locative éventuelle, si vous la provisionnez
- Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire
- L'assurance propriétaire (PNO, éventuellement garantie loyers impayés)
- Les frais de gestion et d'entretien, les travaux courants
La rentabilité nette-nette : après impôts
La rentabilité nette-nette va un cran plus loin : ((loyers annuels − charges − impôts et prélèvements) ÷ prix total d'acquisition) × 100. Elle dépend de votre situation fiscale (régime d'imposition, tranche, prélèvements sociaux), donc elle n'a de sens que pour votre cas personnel et ne se compare pas d'un bailleur à l'autre.
Les définitions varient légèrement d'un site à l'autre (provision pour vacance, frais de gestion, prise en compte du crédit) : précisez toujours ce que vous avez inclus avant de comparer deux chiffres.
Exemple chiffré (fictif)
Exemple fictif, à titre d'illustration uniquement : un appartement acheté 120 000 €, avec 9 000 € de frais d'agence et de notaire et 3 000 € de travaux, soit un prix total d'acquisition de 132 000 €. Il est loué 600 € par mois, soit 7 200 € de loyers annuels.
- Rentabilité brute : 7 200 ÷ 132 000 × 100, soit environ 5,45 %
- Charges annuelles de l'exemple : 900 € de taxe foncière, 1 100 € de charges non récupérables et 150 € d'assurance, soit 2 150 €
- Rentabilité nette : (7 200 − 2 150) ÷ 132 000 × 100 = 5 050 ÷ 132 000 × 100, soit environ 3,83 %
- Rentabilité nette-nette : avec un impôt et des prélèvements supposés de 600 € dans cet exemple, (5 050 − 600) ÷ 132 000 × 100, soit environ 3,37 %
Suivre la rentabilité de vos biens dans Locastor
Plutôt que de refaire ces calculs dans un tableur, la page « Rentabilité » de Locastor calcule, bien par bien et pour l'ensemble du parc, la rentabilité brute (loyers ÷ prix total d'acquisition) et la rentabilité nette (loyers − charges, taxe foncière et assurances, ÷ prix total d'acquisition) à partir des écritures que vous avez enregistrées, pour l'exercice choisi. Le prix d'acquisition retenu inclut le prix d'achat, les frais d'agence et de notaire, les travaux et le mobilier renseignés sur la fiche du bien. Locastor n'affiche pas de rentabilité nette-nette : elle dépend de votre situation fiscale. La page présente aussi, séparément, le cash-flow net annuel et le rendement sur fonds propres.