État des lieux de location : bien le réaliser à l'entrée et à la sortie, et le contester
L'état des lieux d'entrée et celui de sortie sont les deux documents qui permettent de savoir, le jour du départ, si le logement a été dégradé ou non. Bien les établir, et savoir quoi faire en cas de désaccord, évite l'essentiel des litiges sur le dépôt de garantie.
Ce que doit contenir l'état des lieux
Il est établi lors de la remise des clés (entrée) puis de leur restitution (sortie), en autant d'exemplaires que de parties, et il est annexé au bail. D'après service-public.fr, il doit notamment mentionner :
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date d'établissement et l'adresse du logement
- Le nom et l'adresse (ou le domicile) des parties, et de leur éventuel mandataire
- Les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie, lorsqu'il y en a
- L'inventaire des clés ou autres moyens d'accès
- La description précise de l'état de chaque pièce : revêtements de sol, murs et plafonds, équipements et éléments du logement
- La signature des parties
Le réaliser ensemble, ou à défaut par commissaire de justice
L'état des lieux se fait de manière contradictoire : le bailleur (ou son représentant, par exemple une agence) et le locataire sont présents ensemble, de préférence en pleine lumière, pièce par pièce. Réalisé directement entre les parties, il ne peut donner lieu à aucun frais pour le locataire.
Si l'un des deux refuse de le réaliser ou que l'accord est impossible, il faut faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier). Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, et le commissaire doit convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la date prévue. Le tarif de ces actes est réglementé.
Compléter l'état des lieux d'entrée : 10 jours, ou le premier mois de chauffe
Un détail peut échapper le jour de l'emménagement. Le locataire dispose de 10 jours à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander à le faire compléter. Pour l'état des chauffages, cette demande peut aussi être faite pendant le premier mois de la période de chauffe.
Pour le bailleur, c'est une bonne raison de ne pas bâcler l'état des lieux d'entrée : un document précis, photos à l'appui, limite les contestations ultérieures.
À la sortie : comparer, distinguer usure et dégradation, contester
L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée. S'ils sont identiques, le dépôt de garantie se restitue dans le délai d'un mois ; si des différences sont constatées, ce délai passe à deux mois maximum.
Les différences dues à l'usure normale du logement, c'est-à-dire au temps qui passe ou à un usage conforme, ne justifient aucune retenue sur le dépôt de garantie. Une retenue doit correspondre à un manquement du locataire (loyers ou charges impayés, réparations liées à une dégradation) et être appuyée par des justificatifs : factures, devis, courriers.
En cas de désaccord, commencez par le dialogue avec l'autre partie, puis par un courrier recommandé exposant les points contestés. Pour un litige portant sur une somme inférieure à 5 000 € (par exemple un dépôt de garantie non restitué), une tentative de règlement amiable (conciliation ou médiation) est obligatoire avant de saisir le tribunal. L'action en justice est possible dans un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt devait être restitué.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil adapté à votre situation : en cas de litige, rapprochez-vous d'une ADIL ou d'un professionnel du droit. Pour garder des preuves solides, conservez l'état des lieux signé, les photos et les justificatifs de travaux.
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