Loyer impayé : que faire, de la première relance au commandement de payer
Quand un loyer n'arrive pas, la procédure est graduée : on commence par le dialogue, puis on formalise par écrit, et le commandement de payer n'intervient qu'ensuite. Voici les étapes à connaître, dans l'ordre, pour réagir vite et sans vous tromper.
Commencer par la voie amiable, et garder des preuves
Dès le premier retard, contactez le locataire : un oubli, un souci bancaire ou une difficulté passagère se règlent souvent par un simple message. Si le loyer reste impayé, envoyez une lettre de relance, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
Conservez chaque échange et notez les montants dus mois par mois. Ces éléments serviront de base si la situation doit aller plus loin.
Le commandement de payer par commissaire de justice
Si la démarche amiable échoue, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce document laisse au locataire 6 semaines pour régler sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023). Il précise notamment le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, et rappelle que le bailleur pourra demander au juge la résiliation du bail.
La clause résolutoire et l'assignation
Les baux signés depuis le 29 juillet 2023 doivent comporter une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle permet de demander au juge de constater la résiliation du bail.
Passé le délai de 6 semaines, deux situations se présentent :
- Le locataire a tout réglé : il reste dans le logement.
- La dette subsiste et aucun échelonnement n'a été convenu : le bailleur peut assigner le locataire devant le tribunal.
Les aides et interlocuteurs à connaître
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, et la procédure d'expulsion reste encadrée. Pour vous orienter, l'ANIL propose le numéro gratuit SOS loyers impayés (0805 16 00 75, du lundi au vendredi), qui renseigne bailleurs comme locataires sur les démarches, les délais et les aides existantes. Votre ADIL départementale peut aussi vous recevoir.
Cet article reste informatif : les règles évoluent et chaque situation est particulière. En cas de doute, rapprochez-vous d'un commissaire de justice, d'un avocat ou de l'ADIL.
Repérer le retard dès le premier jour
Plus un impayé est repéré tôt, plus il est simple à traiter. Dans Locastor, l'automatisation « Relance impayé » détecte une échéance non réglée après un délai de grâce que vous choisissez, puis vous prévient ou relance directement le locataire selon le mode retenu. Elle ne s'exécute que si votre connexion bancaire est fiable, afin de ne pas confondre un vrai impayé avec un défaut de synchronisation.