Colocation à bail unique : jusqu'à quand le colocataire qui part reste-t-il redevable des impayés ?
Dans une colocation à bail unique avec clause de solidarité, un colocataire qui donne son congé n'est pas libéré immédiatement : il peut encore être appelé en paiement pour la totalité du loyer. Voici ce que prévoit la loi, et comment le bailleur doit en tenir compte.
Ce que prévoit la clause de solidarité
Dans un bail commun (un seul contrat signé par tous les colocataires) qui comporte une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au bailleur, et pas seulement de leur part. Le bailleur peut donc réclamer l'intégralité du loyer et des charges impayés à l'un quelconque des colocataires. Sans clause de solidarité, ou avec des baux individuels, chacun ne répond que de sa part.
Six mois après le départ : la règle de l'article 8-1
Le colocataire qui donne congé reste tenu, avec sa caution, pendant six mois après la fin de son préavis (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que présenté par service-public.gouv.fr). Si un remplaçant est intégré au bail pendant le préavis, la solidarité cesse dès la fin du préavis, sans attendre les six mois.
Le délai se compte à partir de la date d'effet du congé, c'est-à-dire la fin du préavis, et non de la date du courrier. Exemple : un congé notifié en janvier pour un logement loué vide, avec trois mois de préavis, prend effet fin avril ; sans remplaçant, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution court jusqu'à fin octobre.
La caution, le dépôt de garantie et les autres colocataires
L'engagement de la caution du colocataire sortant prend fin en même temps que le sien. Lorsqu'une même caution garantit plusieurs colocataires, l'acte de cautionnement doit désigner le colocataire dont le départ met fin à son engagement (ANIL).
Le dépôt de garantie reste rattaché au bail : il est restitué au terme du bail, pas au départ d'un colocataire. Si un remplaçant arrive, les colocataires peuvent s'entendre entre eux pour rembourser la part du sortant. Le bailleur, lui, dispose de trois ans pour réclamer des loyers ou charges impayés.
Côté bailleur : sécuriser le départ
Pour garder une trace claire de qui est engagé et à quelle date, formalisez chaque départ ou arrivée par un avenant au bail, avec sa date d'effet, et conservez le courrier de congé. Cette date détermine à la fois la fin de la solidarité du sortant et le nom à faire figurer sur les quittances suivantes. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Suivre les départs de colocataires dans Locastor
Dans Locastor, la fiche d'un bail permet d'enregistrer un avenant de départ ou d'arrivée d'un co-titulaire, avec sa date d'effet et un justificatif. Les documents antérieurs à cette date, comme les quittances, restent aux noms d'origine, et ceux qui suivent sont adressés au seul locataire restant. Locastor n'applique pas à votre place la règle des six mois : la date de fin de solidarité reste à calculer à partir de la date d'effet du congé.