Bail d'habitation : mentions obligatoires, durée et clauses interdites
Un bail d'habitation se rédige par écrit, selon un contrat type, et certaines clauses y sont tout simplement interdites. Voici les points à connaître avant de louer un logement vide.
Un écrit conforme au contrat type
Le bail d'un logement vide doit être rédigé par écrit, en autant d'exemplaires que de parties (bailleur et locataire). Il doit être conforme au contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui comprend un modèle pour les logements non meublés et un modèle pour les logements meublés. Ces modèles ont été mis à jour par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : les nouveaux modèles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
Les mentions obligatoires
D'après service-public.fr, le contrat de location doit notamment indiquer :
- L'identité et l'adresse du bailleur et du locataire, ainsi que celle de l'éventuel mandataire
- La description du logement : localisation, type, nombre de pièces, équipements, identifiant fiscal et classe de performance énergétique (DPE)
- La surface habitable : si la surface indiquée dépasse de plus de 5 % la surface réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer
- Le montant du loyer et ses modalités de paiement, le loyer du précédent locataire lorsque celui-ci est parti depuis moins de 18 mois, et les loyers de référence en zone d'encadrement
- Le montant du dépôt de garantie et les modalités de paiement des charges
- La durée du bail et sa date de prise d'effet
- Une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (elle ne joue qu'après un commandement de payer resté sans effet pendant 6 semaines)
La durée : 3 ans, 6 ans, ou au moins 1 an dans un cas particulier
Un bail de logement vide est conclu pour 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique, et 6 ans minimum lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Une durée plus courte, d'au moins 1 an, n'est possible que si un événement familial ou professionnel justifie que le bailleur reprenne le logement ; cet événement doit alors être précisé dans le bail.
Si l'événement ne se produit pas ou n'est pas confirmé, le bail se poursuit pour la durée de 3 ans. Pour un logement meublé, la durée minimale est de 1 an (9 mois pour un étudiant) ; le bail mobilité relève d'un régime distinct.
Les documents à annexer au bail
Plusieurs documents accompagnent le contrat. Selon service-public.fr, il s'agit notamment :
- Du dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb, état des installations intérieures d'électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans, état des risques et diagnostic bruit si le logement est dans une zone concernée
- De la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- De l'état des lieux d'entrée
- De l'attestation d'assurance habitation du locataire
- De l'extrait du règlement de copropriété, si le logement est en copropriété
- De la grille de vétusté, si le bailleur et le locataire ont convenu de l'appliquer
Les clauses interdites, réputées non écrites
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère des clauses réputées non écrites : même signées, elles ne s'appliquent pas, le reste du bail demeurant valable. Parmi elles, d'après Légifrance et service-public.fr :
- Imposer le prélèvement automatique ou la signature de traites à l'avance comme seul mode de paiement du loyer
- Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
- Prévoir des pénalités en cas d'infraction au bail
- Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
- Interdire toute activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
- Exiger des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables
- Prévoir une résiliation automatique du bail pour des motifs autres que ceux prévus par la loi
Générer un bail conforme sans repartir de zéro
Dans Locastor, le parcours de mise en location permet de générer le bail ALUR, vide ou meublé, en PDF ou en Word, à partir des informations du bien et du locataire déjà saisies. Le document suit la structure des contrats types du décret du 29 mai 2015 ; avec l'entrée en vigueur des nouveaux modèles le 1er octobre 2026, comparez-le au modèle officiel en vigueur, et vérifiez les annexes à joindre et tout point particulier. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.